Covid-19 : Mesures relatives aux loyers et charges des locaux professionnels

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27 mars 2020 - Corporate - Loyers et charges des locaux professionnels

Covid-19 : Mesures relatives aux loyers et charges des locaux professionnels

27 mars 2020 - Pour les entreprises affectées par les mesures prises contre la propagation de l’épidémie coronavirus, quelques précisions à l’issue de la parution de la nouvelle ordonnance. Pour les charges financières relatives aux locaux professionnels, l’ordonnance prévoit un dispositif spécial d’aménagement des paiements sur les loyers et charges d’électricité, eau et gaz.

Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

Qui  sont les bénéficiaires des mesures ?

1. Les entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité de l’État

Article 2 de l’ordonnance :
« Les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 »
- Il s’agit des personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchée par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 
- Ces conditions précises d’éligibilité et d’attribution des aides ‘’fonds de solidarité’’ doivent encore être précisées par décret.

2. Les entreprises en procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire, sous réserve d’une attestation du mandataire judiciaire

Article 2 de l’ordonnance :
« Les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure »
- Les critères d’éligibilité pour être une entreprise bénéficiaire du « Dispositif Locaux Professionnels » sont encore imprécis. Un décret à paraître déterminera notamment :
les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ET le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire.
 

Quelles conséquences pour les bénéficiaires du dispositif ?

Dans les relations vis-à-vis des fournisseurs d’électricité, gaz et eau potable

- Les bénéficiaires du dispositif  ne peuvent se voir appliquer, en conséquence du défaut de paiement de leurs factures des résiliations de contrats, suspensions ou réduction de fourniture d’électricité, gaz ou d’eau potable,

- Ils sont en droit d’obtenir le report des échéances de paiement des factures exigibles et non encore acquittées entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire (établi par la loi du 23 mars 2020). Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités.

-  Le paiement des échéances reportées sera réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l'état d'urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

- En cas de demande de rééchelonnement du paiement des factures au fournisseur, le bénéficiaire du dispositif doit attester qu’il remplit les conditions d’éligibilité (à paraître par décret).

Dans leurs relations vis-à-vis du bailleur/ propriétaire des locaux professionnels

Les bénéficiaires du dispositif locataires ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Préconisations dans l’attente de la parution des décrets 

Plusieurs entreprises ont été contraintes à une fermeture d’établissement ou ouverture dans des conditions limitées depuis le 17 mars 2020. Elles constatent directement une baisse corrélative de chiffre d’affaires. Dans l’attente de la parution des décrets, elles ne peuvent se positionner comme des acteurs bénéficiant de plein droit du fonds de solidarité et en conséquence du dispositif touchant les locaux professionnels.

Toute entreprise locataire dans le cadre d’un bail commercial peut néanmoins d’ores et déjà s’adresser au bailleur en demandant, sur la base d’un accord de gré à gré un aménagement spécial conventionnel des stipulations du bail initial. Pour les contrats locatifs conclus antérieurement à la mise en œuvre des diverses mesures restrictives, la survenance de l’épidémie du coronavirus pourra constituer un cas de force majeure.

Une notification peut être faite au bailleur par lettre recommandée (avec service en ligne https://www.laposte.fr/lettre-recommandee-en-ligne).

Dans le contexte particulier, une clause résolutoire serait difficilement mise en œuvre de bonne foi par un bailleur vis-à-vis d’un locataire – même non-bénéficiaire du dispositif loyer professionnel-  dès lors que le locataire aura effectué une demande expresse et motivée de modification des conditions de paiement du loyer.

Les aménagements pouvant être proposés sont :

- Une modification du terme de paiement du loyer pour le 2e trimestre 2020 : un paiement mensuel et à terme échu pouvant venir se substituer à un paiement trimestriel et d’avance

- Un paiement partiel du loyer ou des charges, en proportion de la perte de chiffre d’affaires subie depuis la mise en place des mesures restrictives concernant directement l’établissement,

- Un report de la partie du loyer et charge non payé, de façon échelonnée à compter du 3e trimestre 2020.

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