Cabinet d'Avocats de droit des affaires

LA VALIDITÉ DU BAIL DÉROGATOIRE CONCLU DANS LES MÊMES LOCAUX A L’EXPIRATION D’UN BAIL COMMERCIAL

Brève - Contentieux des affaires et restructuring - Mai 2018

LA VALIDITÉ DU BAIL DÉROGATOIRE CONCLU DANS LES MÊMES LOCAUX A L’EXPIRATION D’UN BAIL COMMERCIAL

Maîtriser les risques
Publiée le 24 mai 2018
Les parties engagées par un bail commercial peuvent conclure, à l’expiration de ce dernier, un nouveau bail dérogatoire tout en se maintenant dans les mêmes locaux.

Le dénouement de la relation entre les parties à un bail commercial est source de nombreux contentieux lorsque l‘une des parties délivre congé à l’autre.

Afin d’écarter tout risque, et se ménager une période de transition, le locataire de locaux commerciaux titulaire d’un bail commercial peut, à l’expiration de celui-ci, souscrire un bail dérogatoire, comme vient de le juger la Cour de cassation.

Conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, il n’est possible de déroger aux dispositions d’ordre public du bail commercial, qu’à la condition que le bail dérogatoire n’excède pas 3 ans et d’en exprimer le consentement lors de l’entrée dans les lieux.

Cependant, l’identification de la date d’entrée dans les lieux du locataire n’est pas évidente en cas de succession de baux entre les mêmes parties et dans les mêmes locaux, et pouvait conduire à un risque de requalification des baux qui se sont succédés, en bail commercial.

Or, une certaine tolérance est apparue dans un arrêt de la Cour de cassation rendu le 2 mars 2017 (Cass. 3e civ. 2 mars 2017, n°15-28.068), dans lequel le preneur à bail commercial après une période de 9 ans a donné congé en application des dispositions de l’article L.145-4 du Code de Commerce et ensuite conclu un bail dérogatoire, c’est-à-dire non soumis aux dispositions du bail commercial, d’une durée de 11 mois dans les mêmes locaux.

Lorsque le locataire a souhaité quitter définitivement les lieux, le bailleur s’est opposé à la restitution des locaux et a sollicité la requalification en bail commercial.

La Cour de cassation a estimé que « l’entrée dans les lieux du preneur énoncé à l’article L.145-5 du Code de Commerce, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d’un autre titre depuis expiré ». 

L’intérêt de la solution réside donc dans la possibilité désormais claire laissée au preneur de se maintenir dans les lieux à l’expiration de son bail commercial, le temps d’organiser son déménagement par exemple, à la condition que le nouveau bail dérogatoire ne dépasse pas une durée de 3 ans et que le locataire ne se maintienne pas dans les lieux à son expiration.

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