Le sort des baux commerciaux dans le cadre des procédures collectives

Brèves Entreprises en difficultés - décembre 2019

Le sort des baux commerciaux dans le cadre des procédures collectives

Anticiper et traiter les difficultés de votre entreprise
Publiée le 17 décembre 2019
Parlons de l'exercice de la faculté de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire...

Le sort des baux commerciaux dans le cadre des procédures collectives, et notamment de liquidations judiciaires, dont peuvent faire l’objet les preneurs, est un sujet récurrent.

En effet, en plus des règles prévues par le Code de commerce relatives aux baux commerciaux viennent s’ajouter les règles d’ordre public du Livre VI du Code commerce qui ont trait au droit des entreprises en difficultés.

Ainsi, le bailleur qui fait face à des impayés de son preneur peut classiquement faire constater par le tribunal de grande instance l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, dès lors qu’il a bien fait délivrer au preneur préalablement un commandement de payer resté sans effet (1 mois).

Le droit des procédures collectives prévoit quant à lui une faculté offerte au bailleur de saisir le juge-commissaire de la procédure collective afin qu’il constate la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

La combinaison de ces deux régimes complexifie pour le bailleur l’exercice de sa faculté de résiliation.

En pratique, la question se posait de savoir si le constat de la résiliation par le juge-commissaire était également subordonné à la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire par un huissier.

Sur cette question, les positions des Cours d’appel différent. Certaines Cours, comme celles de Lyon ou Paris, imposent la délivrance d’un tel acte. D’autres, comme Bordeaux ou Aix-en-Provence, n’en font pas une condition de validité.

Or la Cour de cassation dans un arrêt du mois d’octobre 2019 est venue mettre un terme à cette insécurité juridique en consacrant l’autonomie de ces deux procédures.

Par conséquent, en présence d’une liquidation judiciaire d’un preneur, le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure à l’ouverture de la liquidation entraîne, de plein droit – et sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer un commandement de payer – la résiliation du bail.

Cette résiliation constatée par le juge-commissaire ne peut toutefois intervenir avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter de l’ouverture de la liquidation judiciaire du preneur.

Pour autant, le bailleur peut toujours actionner la clause résolutoire devant le TGI sous réserve de la délivrance préalable d’un commandement de payer.

En définitive, il convient d’avoir une attention particulière sur la procédure à retenir qui devra prendre en compte les délais propre à chacune de ces procédures afin, le cas échéant, de rapidement recouvrer la possession du local et ainsi limiter les pertes subies par le bailleur.

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