La suspension des effets de la clause résolutoire empêche la résolution automatique du bail et prolonge pour chaque partie ses obligations (mise à disposition/paiement des loyers)

Le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire non seulement en cas d’impayés de loyers et charges, mais aussi pour tout autre manquement du locataire, y compris, l’inexploitation du local commercial.

Cour de cassation - Troisième chambre civile — 6 février 2025 - n° 23-18.360

L'article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce permet au locataire de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire, un délai supplémentaire, pour exécuter ses obligations dès lors que la résiliation de son bail entraînerait des conséquences particulièrement graves pour son activité.

En l'espèce, un bail commercial conclu le 2 août 2004 stipulait que « sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés ». Le bailleur a constaté la fermeture du local commercial de son locataire et, le 24 janvier 2019, lui a adressé un commandement visant la clause résolutoire du bail, afin de le contraindre à reprendre l'exploitation du fonds dans un délai de deux mois, conformément à l'article L 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce.

Faute de réaction du locataire, le bailleur a considéré que le bail était automatiquement résilié.

Le locataire, de son côté, a invoqué l'article L 145-41 du Code de commerce pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire visant son manquement à son obligation de faire prévue dans le contrat de bail.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande, estimant que l'article L 145-41, alinéa 2, ne s'appliquait qu'en cas de résiliation pour non-paiement des loyers et charges, et non pour manquement à une obligation de faire.

Cependant, dans son arrêt du 6 février 2025, la Cour de cassation a jugé que l'article L 145-41, alinéa 2, permettant de différer les effets de la clause résolutoire s'appliquait non seulement en cas de défaut de paiement des loyers et charges, mais aussi pour tout manquement aux obligations du locataire, y compris l'obligation de faire.

Cette solution n'est pas nouvelle, la Cour de cassation avait déjà jugé que l'article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 devenu aujourd'hui l'article L. 145-41 du Code de commerce conférait au juge le pouvoir d'accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif du manquement du locataire (Civ. 3e, 27 octobre 1993, n° 91-19.563). La Cour réaffirme ainsi l'application de cet article à tout manquement, y compris ceux liés à une obligation de faire.