La Loi de finances pour 2024 a modifié les règles de détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (ci-après IFI) pour les immeubles détenus au travers de sociétés.

Règles liées à l'IFI jusqu'au 1er janvier 2024...

Jusqu’au 1^er janvier 2024, les dettes non contractées pour l’acquisition d’un bien imposable à l’IFI, ou pour la réalisation de travaux dans un tel bien, n’étaient pas déductibles dans un schéma de détention directe, mais l’étaient dans un schéma de détention indirecte[1].

Cette divergence de traitement des dettes non immobilières pouvait conduire, selon les cas, à des situations défavorables ou d’aubaine pour les contribuables détenant un bien immobilier indirectement : 

Les impacts de la réforme sur l'IFI

L’objectif poursuivi par le législateur dans la Loi de finances pour 2024 est d’aligner les règles de déduction des dettes entre les contribuables détenant un bien immobilier directement et ceux détenant un bien immobilier indirectement au travers d’une société.

Pour ce faire, un nouvel alinéa a été ajouté à l’article 973 du Code général des impôts concernant la détention d’un bien immobilier au travers d’une société. Cet ajout prévoit que :

1. Les dettes non afférentes à l’actif immobilier ne sont pas déductibles pour la détermination de l’assiette de l’IFI
2. Que toutefois, l’assiette ainsi obtenue ne peut excéder le plus faible des deux plafonds suivants[2] :

• La valeur vénale des titres de la société[3]; et
• La valeur vénale nette du sous-jacent immobilier[4]

Attention : Dans l’attente de la mise à jour de son BOFIP, l’Administration fiscale a fait savoir oralement que le bénéfice des deux plafonds susmentionnés était subordonné à l’existence de dettes non immobilières contractées par la société

En reprenant les données de l’exemple précédent, le résultat de la réforme est désormais le suivant :

En conclusion 

Cette réforme ajoute de la complexité pour la détermination de l’assiette de l’IFI dans le cas de détention d’immeuble au travers de sociétés.

Cette complexité est d’autant plus grande en présence de comptes courant d’associés ou de chaines de détention : ces situations particulières nécessitent désormais de prendre de nombreux arbitrages.

Lamy Lexel peut vous accompagner dans votre déclaration d’impôt sur les revenus et vous aider à prendre les bons arbitrages pour mettre en œuvre et répondre à cette réforme de l’impôt sur la fortune immobilière.

[1] Avec prise en compte des actifs non immobiliers et avant application du ratio immobilier.

[2] L’articulation des deux plafonds a fait l’objet de débats en doctrine, mais l’Administration fiscale a confirmé cette position à l’oral et plus récemment par écrit au sein de la notice du formulaire n°2042-IFI millésime 2024.

[3] Majorée si nécessaire des dettes non déductibles au sens des dispositions anti-abus préexistantes.

[4] Soit valeur vénale de l’actif immobilier- dettes afférentes à cet actif immobilier.